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下一个十年九大地产新面孔扮靓楼市米保

发布时间:2019-11-22 16:10:47 阅读: 来源:电缆桥架厂家

下一个十年九大地产新面孔扮靓楼市

地产界观察家朱晓明告诉成都商报记者:“现在买房投资的话,肯定不是个聪明的投资。从2003~2011年,三个最好的节点———2003年、2006年、2009年都已过去,未来相当长一段时间内住宅地产的格局不会有根本性改变。

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地产界观察家朱晓明告诉成都商报记者:“现在买房投资的话,肯定不是个聪明的投资。从2003~2011年,三个最好的节点———2003年、2006年、2009年都已过去,未来相当长一段时间内住宅地产的格局不会有根本性改变。

这不是一个人的观点。在2011年的深度调控、2012年的持续调控下,住宅市场进入微利时代几乎成为开发商的 共识。而在住宅地产之外,旅游地产、度假地产、工业地产等地产新品,正在经历从萌芽到开花的“怒放”,并出现不少新趋势,例如,100多平方米的MINI 度假别墅亮相,医疗地产成为一种投资品,旅游地产从卖自然资源到卖超级配套,工业地产提供从办公到居住的一站式生活,养老地产从概念炒作进入实体运作…… 它们不仅是地产开发模式的更新,也预示着产业地产要“先产业后地产”、“投资房产不如投资地产”的新方向。

1度假小别墅兴起

适宜人群:经济实力较强,工作较自由的城市白领;投资客;旅游爱好者

成功案例:龙湖·小院青城、保利·石象湖国际乡村俱乐部、蓝光峨秀湖国际度假区、三亚凤凰岛

新兴度假产品:40~60平方米的精装公寓(带租约)、80~200平方米的精装联排/独栋别墅,已经在成都多个旅游度假项目出现,并深受市场欢迎。

市场现状:酒店式公寓和度假小别墅,深受市场欢迎

日渐升温的度假体验,不仅成为现代城市生活的一部分,也开始改变房地产市 场的投资趋势。目前,在北京、三亚、上海、青岛、成都等地,纷纷出现了新兴旅游度假产品———精装酒店公寓和MINI别墅。2009年,龙湖·青城小院推 出最小80平方米的精装度假别墅,售价130余万元;2012年,保利·石象湖国际乡村俱乐部面市,首批次产品“贝多芬庄园别墅”主打150~177平方 米的独栋别墅,标配600平方米私家花园;蓝光峨·秀湖国际度假区,也将于4月29日推出264套40~54平方米的精装酒店式公寓,带20年稳定租 约……

行业趋势:度假产品小型化趋势,已成气候

世联地产策略资源部总经理景新强表示,就旅游度假类物业的面积而言,近年来无论是独栋还是公寓类产品都出现了小型化的趋势,度假类独栋面积大多 控制在300平方米以下,近期更是出现了150平方米的小独栋;公寓类产品大多在100平方米以下,50来平方米的公寓也不鲜见。从未来发展趋势来看,度 假类物业已经从简单的资源占有逐步向体验和服务升级转变,小到增加商业设置,大到提供游艇会、赛马场等高端娱乐休闲项目,乃至商务会议、康疗养生等服务。

2分时度假来了

适宜人群:经济实力较强,工作时间自由的城市白领;实力投资客;旅游爱好者

成功案例:蓝光峨秀湖国际度假区

在国际上,分时度假物业并非新生事物,在成都也并非首次提出,但是之前成都市场上出现的分时度假产品并没有受到市场的认可。今年,蓝光峨秀湖国际度假区高调推出分时度假公寓,承诺高回报率,引发市场关注。

市场现状:蓝光文旅高调推出分时度假产品

自上世纪60年代,法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售(即出售以酒店为主的物业使用时间段)的方式招揽客户,分时度假即在世 界范围内快速传播。三亚、丽江等我国度假地产较发达的地区,在分时度假领域也有不少成功案例。而在成都,青城山一些地产项目曾经打出了分数度假的概念,但 真正落实到项目上的几乎没有,更多是一个噱头。就在今年,分时度假产品才正式出现在成都度假地产市场———蓝光文旅联合多个国际知名酒店集团打造了川内首 个分时度假产品。

行业趋势:7000多家星级酒店、12000多家度假村,可望引进分时度假

据相关机构数据显示,分时度 假产业是服务业中发展速度最快的,目前全球大约有5200个分时度假地和近500万消费者家庭,每年发展速度保持在14%~17%,收入达到60亿美元, 分时度假酒店的入住率大约在87%。途家网四川公司总经理谢牮告诉成都商报记者,分时度假是一种将房地产业、酒店业、旅游业完美结合的商业新概念,它引入 时空经济学原理,扩大了资源边际效用。相关专家明确表示,我国目前有7000多家星级酒店、12000多家度假村,适时引进“分时度假”方式,不仅可以解决客房闲置的难题,还可盘活上亿元的资产。

3品牌开发商试水养老地产

适宜人群: 企业退休职工;私营企业主;城市白领;实力投资机构

成功案例:海南天来泉、香港隽逸生活

市场现状:养老地产从玩概念到出作品

3月,万科地 产宣布其在北京的首个养老地产项目———“万科幸福汇”将推出146套房源试水养老地产,至此,万科于2010年就宣布试点的养老地产项目有了下文。上 月,保利地产在北京举行品牌发布会时宣布,下一个十年将在养老地产领域有所作为。此外,珠江地产在广州从化打造的“珠江生命健康城及科技CBD”、燕达集 团打造的国际健康城,以及浙江绿城医院、成都国际医学城,宣告了养老地产进入实际操作层面。

行业趋势:大开发商力求打造国际化养老地产项目

珠江系对养老地产非常重视,目前,在广州从化的26000亩养老地产项目“珠江生命健康城及科技CBD”已经启动,将集养老、医疗、教育、科 研、金融保险等于一体,并将引入世界先进肿瘤治疗技术和设备。去年6月,北京首创集团也宣布总投资约7目正式签约落户香河。华润置业也组成了养老地产的研 究团队,伺机进入该领域。这些大开发商都立足高端市场,力求打造国际化的养老地产项目。

4养老地产高端化

适宜人群:经济实力较强的中老年客户;资金雄厚的投资客;社会精英阶层

成功案例:上海亲和源社区、海南天来泉

据统计,截至2010年底,成都市60岁以上老年人口已达202.79万人,占全市户籍总人口的17.65%。预计到2015年底,成都市60岁以上老年人口将达到244.8万人,占全市户籍总人口的19.15%以上。老龄化成为成都不得不面对的社会问题。

市场现状:一条龙养老服务模式入市

新一代的老年人,拥有较高的学历和社会地位,支付能力较强,强调独立生活,好交际。这样的需求人群促使新型养老地产项目更趋高端化和产业化,打造高端的一条龙养老服务模式。

燕达集团打造的国际健康城,2010年12月1日正式运营,总投资100亿元,包括燕达国际医院、燕达金色年华健康养护中心、燕达医学研究院、燕达医护培训学院、燕达国际会议中心等5个项目。这种“在较大规模地块内进行建筑集群规划,实现医疗机构的区域集中”的模式正在很多地方被复制。

行业趋势:专业机构运营已成养老地产的发展主流

2006年,成都出现了号称西部第一个养老社区的养老地产项目———金秋乐园。之后,陆续又有崇州、青城山、都江堰等区域的房地产项目打出“养老”、“养生”招牌。“这些所谓的养老地产,都不是真正意义上的养老地产项目,只是养老地产的初级阶段。”四川省建筑设计院生产经营处副处长李阳春曾表示,我国目前养老社区的运营模式主要分为三种:单体养老机构、养老服务嵌入式住宅小区、综合型的养老社区。其中,综合型养老社区由开发商自行运营或由专业的运营机构负责运营,已经成为我国养老地产的发展主流。

5花园式办公总部

适宜人群:国内外知名企业;成长型企业;创意型企业

成功案例:龙潭总部经济城、青羊总部基地、蓝光空港总部基地、北京ABP

工业地产最初出现时,其产品模式主要是为制造型企业提供办公场所。而现在的工业地产,已经从过去的纯写字楼形式,转变成为企业和员工提供整体办公和生活的后花园———企业总部。

市场现状:成都总部经济基地已形成“3+X”格局

成都的工业地产引发楼市关注,总部经济基地是个重要界线。从2004年至今,成都总部经济基地已形成“3+X”发展格局。“3”指青羊区的青羊 工业总部基地和青羊绿舟·税源总部基地、双流西南航空港经济开发区的空港总部基地、成华区的龙潭总部城三个大型总部基地项目;“X”指其他中小型总部基地 项目,如金牛高科技产业园、锦江工业总部基地、武侯工业园总部基地、浦江寿安新城项目等。

行业趋势:成都工业地产走在全国前列

中国总部经济理论创始人、北京市社会科学院副院长赵弘表示,成都总部经济的发展模式具有行业示范意义。工业地产发展到现在,已经突破了原来单纯的提供办公场所功能,而是着眼于打造全产业链、配套链的花园总部,这也是一种必然的发展趋势。

6旅游地产出现超级配套

适宜人群:追求自然风景,也要方便生活的人

成功案例:恒大·金碧天下、花样年·大溪谷

从单独卖自然资源到卖超级配套,打造一种旅游生活方式。这种开发思路越来越被开发商采用,也越来越被购房者接受。

市场现状:超级配套已经出现

在广东清远,拥有26万平方米航母配套的恒大金碧天下,是国家级4A景区中心唯一一个集商务、娱乐、商业、医疗等全方位功能于一体的特大型度假 休闲城,超五星级酒店、会议中心、运动中心、健康中心、饮食中心、娱乐中心、商业中心应有尽有,还有规模宏大的8个足球场。如此套路,在成都恒大金碧天下 也有上演。今年3月,花样年集团与世界顶级酒店管理集团———喜达屋集团的签约仪式在蒲江大溪谷隆重举行, 除了酒店,大溪谷还打造了完善的配套系统,包括便利商店、美容美发中心、洗衣店、水上咖啡厅、三明治店、速食店、商业楼、卫生站、养生健康中心、物业管理 办公楼等。

行业趋势:自然资源与复合配套将紧密结合

“旅游地产虽然卖的是‘得天独厚’,但也不能‘靠天吃饭’。”房地产策划大师王志纲说, “现在旅游地产的复合趋势越来越明显,单靠着海滩、高山这样的自然资源构建一种城市地产的营建模式越来越不适应人们的需求,旅游地产越来越多地复合了旅游 观光、商务休闲、养生养老等概念,涉及酒店、商业、运动、休闲、物业等多种形态的开发。因此,是否能够提供与之匹配的产品和配套是衡量旅游地产质素的重要 指标,也是未来旅游地产的发展之道。”

7主题公园越做越强

适宜人群:有改善型需求的大家庭;投资客

成功案例:成都华侨城、置信国色天乡

从房地产开发变身成为城市产业和娱乐目的地,品牌开发商也开始建设旅游地产品牌。

市场现状:主题公园模式已经成熟

从目前成都已经亮相的项目来看,主题公园式的投资策略、盈利模式及开都非常清晰。投资商一般是先修主题公园或者配套商业,当公园环境出来以后再 开发住宅,然后利用主题公园的环境和资源来提升住宅的品质和价格。在修建主题公园的同时,配套的商业也同时推出,商业的成熟可以解决公园的配套问题,又可 以解决住宅的配套问题。“主题公园+配套商业+高端住宅”是目前成都旅游地产中比较普遍的现象。

行业趋势:模式发展前景广阔

在这种模式下,开发企业的利润并不完全依靠后期的住宅开发,其公园运营利润和后期的增值所带来的往往是更大的盈利。这样的主题公园在全国范围内 达到一定规模和数量后,还可进行国内和海外资本运作,可成立集团公司上市融资,也可将主题公园包装处理后抵押贷款,或者等到公园经营出现衰退时,再做房地 产开发。在这样的模式下,企业不仅仅靠开发赚钱,而是靠模式发展。

8旅游地产转型文化旅游产业

适宜人群:投资者;工作时间自由的城市白领;老年人

成功案例:博客小镇、平乐古镇、安仁中国博物馆小镇

小镇模式、游乐模式、观光模式、高尔夫模式……越来越多的旅游地产被打上了文化的烙印。

市场现状:贴上文化标签的旅游地产越来越多

日前,一个总投资额超30亿的文化旅游项目“博客小镇”受到广泛关注,据了解,该项目位于西部客家第一镇洛带古镇,建成后将是一个集博物馆聚 落、文化商业街、艺术工作室、企业会馆、五星级酒店为一体的高端文化休闲旅游目的地。业内人士认为,博客小镇的建设,将打破过去当地旅游“一日游”的单一 格式,并拉动其他企业投入到该地区的文化旅游产业建设中,形成产业链条、产业集群。

行业趋势:文化旅游地产也要创新

中国社科院旅游研究中心特约研究员刘思敏认为,这个新定位是将原来发展模式升级,通过加大对文化和科技的投入,相对减少普通地产的投入。“旅游 和文化结合没有错,但目前存在一些误区。比如,传统文化和古典文化被认为是最值得挖掘的旅游文化,但是如果把文化旅游的开发就看做是一味向老祖宗索取资 源,这就大错特错了。大众文化、现代文化、科技文化,只要是优秀的文化都可以和旅游业相结合。”

9医疗地产产地结合

适宜人群:老年人;重视健康养生的人群

成功案例:成都国际医学城、珠江生命健康及科技CBD、浙江绿城医院

截至去年,我国的健康产业规模已超过5000亿元。如何在这么大的产业里分得一杯羹?健康产业和房地产结合,通过打造医药城实现房地产到医疗产业的延伸,成为一种新的产业地产模式。

市场现状:各地开展产地结合实践

事实上,近年来房地产与医疗界的结合在各地已有不少实践,成都也出现了这种新兴模式。成都国际医学城是集国内外现代医疗服务、生物医药研发、科 研、学术交流于一体,引入顶尖医疗机构,融合医、教、研、产多种功能的医学产业集聚地;同时打造以中医养生文化为主题,融寻医养生、生态观光、休闲旅游、 国医交流等功能为一体的现代中医养生产业园。浙江绿城医院则是房地产与医疗结合的另外一种模式,通过提供理想的医疗服务来提升房产品质,最终实现双赢。

行业趋势:未来空间大

医疗地产在美国已形成一个独立的商业地产部门,而在中国尚未形成规模,这主要是由于两国的医疗体制存在根本的差别。而随着医疗商业化在中国的发 展,新医疗保健机构,如各种体检中心、医学美容中心的相继涌现,在资本上得到极大的关注,但是在场地方面主要租用传统写字楼或普通居民楼,可见医疗地产市 场仍是一片蓝天。而建立大型的医学城,发展医疗健康产业和养生房地产,也是未来发展的一种趋势。对于房地产商直接进入医疗领域,修建医院经营还有很多问题 需要解决,有业内人士指出:“由地产公司来经营医院,本身就存在跨领域的问题。需要突破一些政策瓶颈,也需要大量的专业人士。”

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