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万科研究驳任志强3月暴涨论供应充足房价难暴涨万芳

发布时间:2020-02-14 11:55:17 阅读: 来源:电缆桥架厂家

万科研究驳任志强3月暴涨论:供应充足房价难暴涨,

在楼市的喧嚣中,冷静者的声音尤显珍贵。

万科根据多个城市的库存和新增供应量得出结论:房价并不存在暴涨的前提;另据多家机构提供的数据,目前房地产市场整体库存仍在高位,行业去化压力仍大。

这或许更接近中国房地产市场的真相,比那些单纯的感受性判断有更多的数据支撑。按照万科的观点,一个地区的新房库存保持在5-10个月的消化时间,就是正常的合理的,而库存若低于5个月消化时间,则才会有 暴涨 的可能。即使如近期热度飙升的北京,其库存也仍需6-7个月时间消化。

而无论是万科总裁郁亮还是保利地产[简介最新动态]董事长宋广菊,都认为国家会对房价 暴涨 高度警惕,时刻储备政策对冲。调控,已经也将必然成为房地产市场的常态。

14个城市库存在历史高位

据万科提供的数据,目前14个重点城市可售库存在1.15亿平方米,创历史新高。而这一数字上一次的高点是在2008年底,为1亿平方米。

万科董事会秘书谭华杰对本报记者表示,一般来讲,库存保持在5-10个月的消化时间是合理区间,而目前一线城市仍在此范围内。他说,今年新增供应亦基本可以满足需求,其中小户型供应充足,而大户型产品由于存量较大,缺乏价格大幅上涨的动力。

中国指数研究院有关人士也指出,由于2010年以来新开工面积始终处于高位,并将持续形成供给,预计2013年全行业去化压力依旧严峻。

数据显示,去年底库存出现了小幅反弹。其中,一线城市库存量反弹最明显。

截至2012年12月底,上海易居房地产研究院监测的20个城市新建商品住宅库存总量为8392万平方米,同比增长3.1%,环比增长1.0%。

以上海为例,截至2012年12月24日,上海市一手房可售面积约为1028.28万平方米。虽较此前10月份的高峰有5%左右的小幅回落,但此前4年间(2008-2011年)楼市皆未达到过千万平方米以上的高位;此外,广州和深圳的库存近期也在快速上升。

一线城市中,北京的供应压力最大。数据显示,北京已经连续三年未完成土地供应计划,而去年仅完成年度供地计划的三成,而与此同时,北京去年新房成交量同比涨64%,创近三年峰值。市场中因此出现 供应紧缺房价将暴涨 的声音。

对此,谭华杰指出,即使北京去年消化过快,目前可售库存近8万套,消化时间也仍需6-7个月左右,不存在房价暴涨的前提。而且,北京有关部门也在积极促进新房源上市。

据北京市房协秘书长陈志介绍,目前全市已实现开工尚未上市的商品住房项目大约1200万平方米,预计可形成新增供应10万至12万套,明显高于2012年的8.9万套,再加上二手房房源不断扩大, 今年的供应量应该是充足的, 陈志说。

房企 补仓 仍将持续

对未来住房供应稍可乐观的是,近期房企的投资和新开工量在明显加大。

中原地产统计显示,截至2012年11月,前十大房企拿地占销售比为19.7%,接近2011年;下半年拿地总额明显加速,达到882亿,占销售额29.1%,但仍低于2009-2010年接近50%的水平。

同时,主要城市的土地出让金同比大幅下跌,尤其是一线城市,北京2012年的土地出让金收入同比2011年大幅下跌四成。中原地产市场研究总监张大伟认为,在年末房企销售持续回暖的情况下,如果不出意外,土地市场热度还将持续。

谭华杰也认为,目前的地价比2012年初已经有所上涨,但相比2009年、2010年的高峰仍然是低的,预计房企在接下来的一季度仍然会继续买地。

保利地产有关人士称,保利[简介最新动态]去年三季度至今买地纯粹是为了补仓。保利在一二线城市尤其是一线城市大的土地储备偏少,所以在北京、上海拿了一些合适的地块,地价比2009、2010年是低的。

保利地产副总经理胡在新称,截至去年11月,按照权益比例计算,保利地产拿地支出约为218亿元。相较于往年,保利地产去拿地的费用大大降低,仅占销售额逾20%。无论是拿地总额还是销售占比,均为近三年的最低值。保利上述人士透露,到去年底保利地产账面现金仍然有285亿以上,未来一段时间拿地仍将持续。

整体来看,张大伟认为,由于存量仍在高位,库存消化速度有限,房企的拿地规模和开工速度并未出现同比例的提升。开发商对未来市场走势的判断并未十分乐观。

调控仍将是常态

随着房地产市场连续数月回暖,房价再次面临上涨压力。

中指院数据显示,2012年12月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为9715元/平方米,环比11月上涨0.23%,自2012年6月止跌后连续第7个月环比上涨。

在此背景下,多位接受本报记者采访的业内人士均认为,以限购、限贷为核心的房地产调控在2013年仍将继续,甚至可能有所加码。21世纪不动产分析师张磊表示,2013年楼市总体表现可望是量价均呈升势,良性的局面是成交继续增长,价格稳中略升;而一旦价格上涨过快甚至暴涨,新的调控的到来将不可避免。

中国的城市化过程还没有结束,人多地少是永久性的国情。调控已经是房地产市场的常态。 谭华杰说。

那么,在频繁波动的市场中,究竟是什么在影响产品的价格?

谭华杰认为,影响房价的根本因素仍然是供求。只要是自愿交易的市场,(价格的变化)就必然由供求关系决定。制度因素对供应或需求有影响,它本身就是供求关系的因素之一。调控也是通过改变供给或需求来影响市场,并非脱离于供求关系之外。

美联物业研究总监徐枫对本报记者表示,调控政策对市场的影响从时间上看是短期的;就指标来说,政策对成交量的影响远远大于对价格的影响。 民间不应对调控政策寄予不切实际的期望,调控对房价的作用相对有限。 徐枫说,从2003年至今的历次调控来看,真正发生房价下跌的时期,是实体经济特别差的那段时间,比如2008年底2009年初,以及2011年底2012年一季度。

谭华杰等人士均认为,要真正解决房地产市场波动、供不应求的方法,在房地产之外。比如收入分配制度改革、财税体制改革、金融制度创新等,这些都需要相当长的时间。

(编辑:地产福建网综合)

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